Rechtsanwalt Mag. Patrick Kleinbauer kommentiert die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes in der Fachzeitschrift ecolex.
Mit Entscheidung vom 18. Dezember 2024 zu 5 Ob 183/24h hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, wie der Fristenlauf für die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nach § 24 Abs 6 WEG 2002 zu berechnen ist – insbesondere dann, wenn der Verwalter ein unrichtiges Anschlagsdatum angibt.
Was war der Hintergrund?
Gemäß § 24 Absatz 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) beginnt die einmonatige Anfechtungsfrist mit dem „Anschlag des Beschlusses“ im Haus. In der Praxis stellt sich dabei häufig die Frage, was gilt, wenn das auf dem Beschluss angeführte Datum nicht mit dem tatsächlichen Zeitpunkt des Aushangs übereinstimmt – etwa weil der Verwalter versehentlich ein falsches Datum angibt oder den Aushang verzögert.
Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs
Der OGH stellt nun unmissverständlich klar: Maßgeblich ist ausschließlich der objektive Zeitpunkt des tatsächlichen Aushangs im Haus. Weder das (allenfalls falsche) Datum auf dem Aushang noch die Angaben in einer allfälligen schriftlichen Mitteilung sind entscheidend für den Beginn der Anfechtungsfrist.
Eine unrichtige Fristberechnung oder eine irreführende Datumsangabe durch den Verwalter können somit nicht den Lauf der Anfechtungsfrist hinausschieben oder unterbrechen. Wohnungseigentümerinnen, die sich auf ein unzutreffendes Datum verlassen und dadurch die Frist versäumen, können allenfalls Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen – verlieren jedoch die Möglichkeit der Anfechtung des Beschlusses.
Gesetzgeberischer Wille: Einheitlichkeit und Rechtssicherheit
Der OGH stützt seine Entscheidung auch auf die Materialien zum WEG 2002: Der Gesetzgeber wollte den Fristenlauf einheitlich, einfach und transparent gestalten. Der tatsächliche Anschlag ist ein objektiv feststellbares Ereignis und bietet damit die notwendige Rechtssicherheit für alle Beteiligten.
Fazit
Diese Entscheidung ist von hoher praktischer Relevanz für Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und betroffene Wohnungseigentümerinnen:
- Der Beginn der Anfechtungsfrist richtet sich ausschließlich nach dem tatsächlichen Aushang.
- Falsche Datumsangaben auf dem Beschluss oder durch den Verwalter sind unbeachtlich.
- Fristen müssen stets auf Basis des objektiven Zeitpunkt des Ausgangs berechnet werden.
Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Fragen zur Anfechtung von Beschlüssen oder zu Ihrer Rechtsposition als Wohnungseigentümerin haben.
(LAWPARTNERS rechtsanwälte war an diesem Verfahren beteiligt)
